Поиск



Новости Статьи

Государство и право


Аналитика и обзоры законов


Обзор прессы

Экспертное мнение

Правовые новости


Май
1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031

Опрос


По вашему мнению, готовы ли родители платить за школьное образование?

образование должно быть бесплатным;
родители и сейчас платят, только не напрямую;
готовы оплачивать только дополнительные кружки и факультативы;
на образование ребенка не жалко любых денег.

Подписка


Подпишитесь на новости:

Реклама


Федеральные акты - Некоторые вопросы аренды помещений для предпринимательской деятельности

В этой статье мы осветим две распространенные ситуации, с которыми сталкиваются субъекты малого предпринимательства:

1) сдача в аренду помещений физическими лицами;

2) споры о плате за места общего пользования при аренде помещений.

Сдача в аренду помещений физическими лицами

Неопределенность правового регулирования выражается в неоднозначных ответах на следующие вопросы:

1) Будут ли являться предпринимателями граждане, сдающие в аренду недвижимость?

2) В какой суд (арбитражный или общей юрисдикции) они могут жаловаться в связи с нарушением арендных отношений?

В соответствии с договором аренды жилого (нежилого) помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору это помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества (в том числе нежилых помещений) в аренду принадлежит его собственнику. При этом закон не связывает статус арендодателя – физического лица с фактом его регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Поэтому гражданин может быть арендодателем принадлежащего ему на праве собственности имущества как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем. Однако следует отметить, что представленная выше ситуация будет соответствовать закону только в том случае, если деятельность гражданина по сдаче в аренду имущества не является предпринимательской.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицом, зарегистрированным в качестве предпринимателя в установленном законом порядке. Ее признаки детализированы в информационных письмах Минфина РФ от 07.11.2006 N 03-01-11/4-82 и от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125:

  • изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
  • взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
  • учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
  • устойчивые связи с контрагентами (продавцами, покупателями и пр.).

Является ли деятельность гражданина по сдаче в аренду жилых (нежилых) помещений предпринимательской? На этот вопрос Министерство Российской Федерации по налогам и сборам (актуальный правопреемник – Федеральная налоговая служба) в письме от 06.07.2004 N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» дает отрицательный ответ, указав, что арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13%, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества.

Зачастую налоговые органы признают сдачу в аренду недвижимого имущества предпринимательской деятельностью при наличии соответствующих признаков предпринимательской деятельности, и в этом их поддерживают арбитражные суды (Постановление ФАС СЗО от 06.08.2010 по делу N А13-14347/2009).

Данный вид аренды может быть оформлен следующим образом:

1) арендодатель сдает в аренду принадлежащую ему на праве собственности квартиру, получает арендную плату, индивидуальным предпринимателем себя не считает и в качестве такового не регистрируется. Полученную арендную плату декларирует в качестве дохода и уплачивает налог на доходы физического лица по ставке 13%;

2) арендодатель систематически получает доход от сдачи в аренду квартиры или другого недвижимого имущества, считает, что он занимается предпринимательской деятельностью, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и, перейдя на упрощенную систему налогообложения, уплачивает налог по ставке 6% от всего полученного дохода;

3) самый распространенный вариант. Арендодатель нигде не регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и никаких налогов не платит, т.е. свои доходы в виде арендной платы он от налогообложения укрывает.

Об этом самом распространенном варианте и пойдет ниже речь. Не будем касаться сокрытия доходов, а остановимся на возможных и достаточно часто встречающихся спорах между арендодателем и арендатором: о взыскании задолженности по арендной плате, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о выселении из незаконно занимаемого помещения и т.п.

В первом варианте арендодатель будет защищать свои интересы в суде общей юрисдикции, по второму варианту – в арбитражном суде. А в какой суд должен подавать иск арендодатель в третьем варианте? При этом следует учитывать, что арендатор, просчитав незаконность сделки по сдаче в аренду имущества, всегда старается или арендную плату уменьшить (как вариант – вообще не платить), или арендуемое помещение не возвращать.

Подведомственность гражданских дел судам общей юрисдикции установлена ст. 22 ГПК РФ. Данная статья предусматривает, что судам общей юрисдикции подведомственны споры, возникающие из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений, за исключением экономических споров и других дел, связанных с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, возникающей из гражданских правоотношений. Такие споры на основании ч. 1 ст. 27 и ст. 28 АПК РФ подведомственны арбитражным судам. Исходя из содержания данных статей АПК РФ, можно сделать вывод, что основным критерием подведомственности дел арбитражным судам является характер или предмет спора (дела). В этом положении сформулировано общее правило подведомственности дел арбитражным судам: им подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Данное правило, в основу которого заложен предметный критерий (носит ли спор экономический характер, связан или нет предмет спора по своему содержанию с предпринимательской и иной экономической деятельностью), позволяет разграничить подведомственность между судами общей юрисдикции и арбитражными судами.

Вторым критерием разграничения компетенции между судами общей юрисдикции и арбитражными судами по рассмотрению гражданских дел является не только характер спорных правоотношений, но и субъектный состав. По общему правилу, споры между гражданами с учетом характера спорных правоотношений рассматриваются судами общей юрисдикции, а споры между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями – арбитражными судами. Однако из этого общего правила имеются многочисленные исключения, дающие основания говорить о доминирующем значении характера спора:

  • п. 4 ст. 27 АПК РФ предусматривает возможность рассмотрения дела арбитражным судом с участием гражданина, не имеющего статуса индивидуального предпринимателя, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора;
  • ст. 33 АПК РФ устанавливает специальную подведомственность дел арбитражным судам, к которой вышеуказанные споры не относятся.

Таким образом, если арендодатель обратится в суд общей юрисдикции с иском об истребовании имущества, например магазина, из чужого незаконного владения или с иском о взыскании арендной платы, то судом, вполне вероятно, будет принято определение о возвращении искового заявления без рассмотрения в связи с подведомственностью спора арбитражному суду. Основание: п. 3 ст. 22 ГПК РФ – исковые требования связаны с экономическим спором и предпринимательской деятельностью. Если же он обратится в арбитражный суд, то и арбитражный суд, вероятнее всего, не будет рассматривать указанный иск в связи с тем, что арбитражным судам на основании п. 1 ст. 27 и ст. 28 АПК РФ подведомственны дела по экономическим спорам и иные дела, связанные с предпринимательской деятельностью, но только между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Спор, в котором одна из сторон не имеет статуса индивидуального предпринимателя, – арбитражному суду неподведомствен.

По теории арбитражного процесса на основании ст. 13 ГПК РФ арбитражный суд обязан данный иск рассмотреть по существу, так как нерассмотрение спора по существу с формулировкой «дело подведомственно суду общей юрисдикции, а не арбитражному суду» фактически лишает истца права на судебную защиту. Однако на практике все не так однозначно. Например, ФАС СКО в своем Постановлении от 22.04.2004 N Ф08-1496/2004 указал: «исковые требования подлежат рассмотрению по существу арбитражным судом, поскольку определением районного суда истцам отказано в судебной защите по причине неподведомственности». ФАС МО в своем Постановлении от 29.05.2008 по делу N А40-44359/07-93-440 указал, что согласно ч. 1 ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, несмотря на то, что ответчик является физическим лицом без статуса индивидуального предпринимателя.

Другая точка зрения у ФАС ЦО. В своих постановлениях от 16.01.2009 по делу N А14-5945-2008/179/29 и от 02.11.2009 по делу N А09-3179/2009 он разъяснил, что спор по иску неподведомствен арбитражному суду, поскольку один из ответчиков является физическим лицом, которое не имеет статуса индивидуального предпринимателя, а заявленное требование не относится к категории споров, перечисленных в ст. 33 АПК РФ, отнесенных к специальной подведомственности арбитражных судов.

Безусловно, теоретически, конечно, возможно обращаться с вышеуказанными исками в арбитражный суд и обжаловать определения о возвращении искового заявления без рассмотрения в связи с неподведомственностью спора, пройдя при этом все судебные инстанции. Существует даже возможность выиграть дело в кассационной или надзорной инстанции. Более простое и быстрое решение: физическому лицу – арендодателю в установленном законом упрощенном порядке зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, и только потом подавать в арбитражный суд иск о нарушенном праве. Такой иск без всяких проблем должен быть рассмотрен арбитражным судом по существу. При этом индивидуальному предпринимателю не надо будет постоянно опасаться налоговой инспекции, и, находясь на упрощенной системе налогообложения, он будет платить налог по ставке всего 6% от полученного дохода.

Споры о плате за места общего пользования

Большинство субъектов малого и среднего бизнеса для осуществления собственной деятельности не приобретают недвижимость в собственность, а арендуют помещения в офисных, торговых и прочих специализированных зданиях, используя при этом коридоры, туалеты, лифты и пр. При этом, очевидно, что арендуя помещение в торговом или офисном здании, арендатор заинтересован в том, чтобы, во-первых, данное помещение находилось под охраной, во-вторых, его клиенты имели беспрепятственный и удобный доступ в соответствующее помещение, что предполагает ухоженность коридоров и лестничных клеток, бесперебойность и чистоту лифтов и пр., а также на этаже (или хотя бы в здании) имелся исправный санузел. Очевидно, что без использования мест общего пользования, как правило, невозможно пользоваться арендуемым помещением. Кроме того, самостоятельно заниматься вопросами благоустройства и охраны для арендатора не только затратно, но и неудобно.

А собственник в силу того, что он при покупке оплатил стоимость общей площади, включающей как полезные, так и вспомогательные помещения, желая получить максимальный доход от недвижимости, пытается включить общие площади в ряд передаваемых помещений. Прибыль может быть получена двумя очевидными способами:

  • путем передачи в аренду всей имеющейся площади, включая вспомогательную;
  • повышением арендной платы на передаваемую в аренду полезную площадь.

Принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, позволяет включать в договор любые согласованные сторонами условия, но при этом не следует забывать, что договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГК РФ). Одной из таких норм является положение п. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Иначе условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор – незаключенным.

Данные, позволяющие идентифицировать объекты недвижимого имущества, определены в п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где указано, что в случае передачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений к договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Конституционный Суд РФ в определении от 05.07.2001 N 154-О указал, что «правоприменитель, в том числе арбитражный суд, <…> применяя п. 3 ст. 607 ГК РФ, связан требованиями ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации…» и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды». Данное разъяснение свидетельствует об обязанности суда исследовать наличие документального подтверждения размера передаваемых в аренду площадей.

Рассмотрим ситуации, встречающиеся на практике:

1) Объект аренды определен следующим образом: «По договору аренды передается нежилое помещение общей площадью 15 кв. м, которое включает в себя: 1) выделенное в натуре и фактически передаваемое помещение площадью 100 кв. м; 2) расчетную величину, образуемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь передаваемого арендатору помещения площадью 10 кв. м» или упрощенно: «общая площадь сдаваемых в аренду помещений 100 кв. м (в том числе 10 кв. м места общего пользования)».

Суды неоднозначно оценивают указанное положение договоров аренды и приходят к следующим выводам:

  • при заключении договора арендатор согласился с условием о необходимости оплачивать как полезную площадь, так и площадь помещений мест общего пользования, в силу чего и согласно ст. 309, 614 ГК РФ суд признал обоснованной уплату арендной платы за пользование вспомогательными помещениями, поскольку она вносилась в соответствии с договорным обязательством (постановления ФАС ВВО от 21.05.2010 N А31-7988/2009, ФАС СЗО от 01.10.2004 N А26-1243/04-14);
  • законодателем предусмотрено обязательное для договора аренды требование о необходимости определенно установить объект аренды, при этом «обособленность» подлежащего передаче по договору аренды имущества ст. 607 ГК РФ не установлена в качестве квалифицирующего признака существенности условий о предмете договора аренды (Постановление ФАС МО от 06.07.2009 N КГ-А40/5943-09; при новом рассмотрении указанного дела Девятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 07.09.2009 N 09АП-13271/2009-ГК указал, что по договору считается переданным в аренду только основное помещение);
  • условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, так как условия договора не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (Постановление ФАС ВСО от 19.04.2004 N А33-11833/03-С2-Ф02-1148/04-С2);
  • в договоре не указаны номера помещений, их наименование, площадь каждого из передаваемых помещений, а также схематическое определение сторонами их местонахождения (Постановление ФАС ЗСО от 04.11.2003 N Ф04/5610-1842/А45-2003);
  • технические паспорта не позволяют определенно установить местонахождение вспомогательных помещений (Постановление ФАС УО от 08.11.2007 N Ф09-470/07-С6. Определением ВАС РФ от 31.01.2008 N 21/08 отказано в передаче указанного дела в президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

2) В договоре указано на передачу в аренду, к примеру, 65/100 долей в праве аренды (следует отметить, что большая часть договоров, содержащих аналогичное условие, касается передачи земельных участков).

Суды, признавая договоры, содержащие соответствующие условия, незаключенными, указывают, что:

  • предоставление в аренду доли в объекте, не выделенной в натуре, или доли в праве аренды этих объектов не предусмотрено законом;
  • без выделения доли в натуре невозможно установить, какая конкретно индивидуально определенная часть (доля) от общей площади объекта передана в аренду, то есть нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений (постановления ФАС ВВО от 28.01.2010 N А43-5465/2009, ФАС СЗО от 18.06.2009 N А21-8575/2008, ФАС СКО от 18.02.2010 N А01-256/2009, ФАС ЦО от 18.05.2010 N Ф10-1765/10).

На основании вышеизложенного можно сделать следующие практические выводы:

  • при условии если арендатор согласен «получить» и оплачивать пользование фактически отсутствующими у него помещениями, а также если допустить, что судебных споров в будущем не предвидится, в договоре можно указать любое имущество, включая некие вспомогательные помещения или места общего пользования. Однако в случае заключения такого договора сроком не менее года он подлежит регистрации, и проблемы могут возникнуть не в процессе согласования условий договора, а при государственной регистрации в силу недостаточной индивидуальной определенности передаваемого в аренду имущества. Кроме того, отсутствует единая судебная позиция относительно правомерности заключения договора аренды такого «специфического» объекта;
  • при заключении договоров аренды следует обращать внимание на индивидуальную определенность передаваемого имущества, наличие которой следует признать в случаях, когда:

1) указан адрес, площадь, номер и наименование помещений;

2) передаваемые помещения обозначены на поэтажном плане (в кадастровом паспорте) здания, сооружения.

В целях разрешения вопроса о взаимоотношениях участников арендных отношений следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

По смыслу п. 1 ст. 620 ГК РФ в обязанности арендодателя входит обеспечение арендатору условий беспрепятственного пользования переданным в аренду имуществом. Ограничение прохода к переданным в аренду помещениям или въезда на территорию предприятия расценивается судом как препятствие в пользовании имуществом (Постановление ФАС УО от 04.03.2002 N Ф09-294/02-ГК). Очевидно, что попасть в помещение, расположенное выше первого этажа, не воспользовавшись коридором, а также лифтом или лестницей (которые, как правило, располагаются внутри здания), невозможно. Соответственно, любое ограничение со стороны собственника в отношении прохода арендаторов и их клиентов по местам общего пользования является препятствием в пользовании переданным в аренду помещением и незаконно.

Лестницы, холлы, лифты, коридоры и иные объекты, обслуживающие более одного помещения в здании, относятся к общему имуществу здания, которое принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (подп. 1 и 2 Постановления пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64). Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате любых платежей по общему имуществу, включая издержки по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

В свою очередь, арендатор, кроме уплаты арендной платы, обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). К расходам на содержание имущества следует относить: расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и пр. (постановления ФАС МО от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10, ФАС СЗО от 19.09.2006 N А52-887/2006/2, ФАС СЗО от 31.01.2007 N А05-3280/2006).

Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения (постановления ФАС ВСО от 11.01.2011 N А33-7864/2010, ФАС ПО от 29.06.2010 N А72-8612/2009).

Учитывая, с одной стороны, неправомерность передачи доли в праве общей собственности в аренду и соответственно невозможности получения за нее арендной платы, а с другой стороны, необходимость перекладывания бремени содержания общего имущества на арендатора, представляется, что суммы расходов собственника на содержание общего имущества должны быть включены в сумму арендной платы. При этом не следует указывать в договоре, что арендная плата включает в себя плату за содержание мест общего пользования в силу того, что такие места не могут передаваться арендатору и платить за их использование арендатор не обязан.

Арендаторам же при заключении договоров следует проявлять бдительность и осторожность, чтобы защитить свои интересы, избежать необоснованных затрат и споров.

Евгений Матвеев

Источник: Первый пермский правовой портал

Материалы по теме


— Какие нормативные документы и аналитика существуют по теме данного материала?
— Спроси у КонсультантПлюс!

Дата публикации: 26.6.2013

Также по теме:

 

Во всех регионах начнут работать бизнес-защитники

27.5.2013
 
Это будут посредники между бизнес-сообществом и губернатором, объясняет вице-президент Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "ОПОРА России" Азат Газизов.ЭТА СТАТЬЯ ЯВЛЯЕТСЯ КОММЕНТАРИЕМ К: 00:00 Федеральный закон Российской Федерации от...
Подробнее...  
 

О внеплановой проверке предупредят заранее

27.5.2013
 
Роспотребнадзор утвердил административный регламент проверок предприятий, индивидуальных предпринимателей и граждан. В зоне внимания ведомства - выполнение санитарных норм, законодательства по защите прав потребителей и правил продажи отдельных видов товаров.Этот документ...
Подробнее...  
 

Узда или профанация?

24.6.2013
 
 
Подробнее...  
О проекте | Контакты | Архив сайта
(с) Copyright by vff-s.ru. All rights reserved.